La perizia giurata batte l’accertamento


La perizia giurata batte l’accertamento

La perizia giurata effettuata da un professionista incaricato dai contribuenti per la rivalutazione del valore di un terreno ai fini dei tributi locali, se redatta tenendo conto delle caratteristiche dello stesso, delle esatte metrature e delle possibilità edificatorie, è utile a superare le risultanze, meno argomentate, contenute nell’accertamento dell’ufficio comunale. Lo ha stabilito la Ctp di Milano con la sentenza n. 2427/08/2019. Venivano presentati alla commissione distinti ricorsi, poi riuniti, da parte di tre sorelle contro l’avviso di accertamento Imu emesso e notificato loro, nella qualità di comproprietarie dell’immobile assoggettato al tributo locale, dal comune di Carugate, non costituitosi poi in giudizio. Lamentavano la mancata indicazione nell’atto dei metri quadrati di riferimento dell’immobile e dei criteri applicati al fine di ottenere il valore indicato nell’atto, la mancata allegazione delle delibere comunali contenenti i parametri di calcolo, e il fatto che ogni dato desumibile dall’accertamento fosse del tutto in contrasto con quanto da loro ottenuto in base alla perizia giurata redatta in sede di rivalutazione immobiliare dall’ingegnere incaricato da tutte e tre le contribuenti. Risultava decisiva ai fini delle valutazioni operate dai giudici milanesi l’apposita perizia giurata che le parti ricorrenti avevano fatto redigere in sede di necessaria rideterminazione del valore di terreni posseduti al di fuori del regime d’impresa, così come prevedeva la legge 97/2008. Le specificazioni e gli argomenti dettagliati contenuti in detta perizia giurata erano per il collegio provinciale attendibili e tali da superare ogni dato e risultanza dell’atto impugnato. La Ctp riconosceva ampio pregio alle valutazioni del professionista, il quale nella perizia aveva circostanziato, ai fini della rivalutazione, ogni caratteristica riferibile all’immobile che fosse tale da influenzarne il valore: operava infatti un corretto calcolo del valore al metro cubo dei diritti edificatori, evidenziava le ragioni per cui parti del bene immobile non potevano essere sfruttate per fini edificatori, rendendo note, altresì, le vicende espropriative che avevano interessato lo stesso e il comune controparte. Nella rivalutazione, dunque, tenuto conto della crisi del settore immobiliare, il perito aveva ritenuto necessario considerare le ripercussioni negative che questa aveva avuto sul valore degli immobili, propendendo per una opportuna svalutazione del 30% dell’immobile oggetto dell’accertamento, che conduceva a un valore che i giudici ritenevano congruo e superante quello dell’atto impositivo.
Benito Fuoco
Con ricorso depositato in data 21/5/2018 M. D. M. C. impugnava l’avviso di accertamento n. 6627/2012 emesso dal comune di Carugate in materia Imu (essendo comproprietaria con le proprie sorelle dell’immobile oggetto di accertamento) lamentando 1) l’omessa o insufficiente motivazione dell’atto attesa la mancanza della indicazione dei metri quadrati dell’immobile e del valore a metro quadrato applicati al fine di addivenire all’ammontare dei valori accertati; 2) la nullità dell’accertamento per la mancata allegazione delle delibere riguardanti le imposte Ici/Imu all’atto impugnato, per la mancata notifica dei valori determinati dal comune di Carugate con dette delibere e per incostituzionalità dell’Imu; 3) la mancanza del presupposto dell’imposta quale il proprio titolo di proprietà dei terreni identificati al Catasto (…), e 4) la mancanza di giustificazione agganciata ad alcun valore oggettivo dei valori accertati di detti beni, anche in considerazione dell’esistenza di una contrastante valutazione con perizia giurata effettuata (congiuntamente alle proprie sorelle comproprietarie) in occasione della rivalutazione effettuata ai sensi della legge 97/2008. Chiedeva quindi l’annullamento o la declaratoria di nullità dell’atto impugnato.(…)
Motivi della decisione.
La determinazione del valore dell’area, operata dal comune Carugate, utilizza criteri di calcolo contraddittori e in contrasto con quanto ragionevolmente esposto e valutato dall’ing. C. F. nella propria perizia giurata, documento prodotto agli atti dalle ricorrenti.
In base a detta perizia giurata, effettuata in occasione della rivalutazione ai sensi della legge 97/2008, veniva calcolato correttamente il valore al metro cubo dei diritti edificatori in euro 300 per un valore complessivo di euro 4.370.000 (…) anche in considerazione che il fondo era ed è attraversato da un canale che non permette lo sfruttamento unitario a fini edificatori, e che parte degli stessi fondi sono soggetti a espropriazione da parte dello stesso Comune. Tale valore, calcolato nel 2008 in un’epoca antecedente alla notoria e pesante crisi del settore che ha avuto anche significative ricadute negative sul valore degli immobili, è stata quindi ragionevolmente svalutata di un ulteriore 30% fino al valore di euro 1.019.900. Il ricorso va pertanto accolto essendo sostanzialmente assorbiti gli ulteriori motivi del ricorso. Segue per legge la condanna alle spese per complessivi euro 2000,00 omnia comprensive. 
P.Q.M. La Commissione accoglie i ricorsi riuniti e condanna il comune di Carugate alle spese liquidate in euro 2.000,00 omnia comprensive.